L’hypothèque est un droit réel qui soumet la chose hypothéquée, quel qu’en soit le titulaire, au pouvoir d’exiger éventuellement la réalisation de sa valeur, ainsi que l’adoption de mesures visant à la sauvegarder, le tout en sûreté ou en garantie de l’efficacité d’une certaine obligation monétaire, et dont le droit est de nature accessoire, indivisible, de constitution de registre, et grève un bien immobilier, aliéné, aliénable, qui reste en possession de son propriétaire ou titulaire, et qui implique un puissant instrument de crédit territorial.
Qu’entendons-nous par hypothèque ?
Comme c’est le cas pour de nombreuses autres institutions juridiques privées, sur les hypothèques ne fournissent une définition de l’hypothèque. La configuration de l’hypothèque repose sur les caractéristiques qui la définissent et ainsi l’article 1876 CC précité établit que l’hypothèque soumet directement et immédiatement le bien sur lequel elle est établie, quel que soit son titulaire, à l’exécution de l’obligation pour la garantie de laquelle elle a été constituée.
On peut en déduire qu’il s’agit d’un droit réel, puisqu’il s’agit d’un droit in rem, puisqu’il tombe sur un bien, et on peut ajouter qu’il s’agit d’un bien enregistré, puisque ces biens doivent être des biens immobiliers ou des droits réels aliénables et tombant sur des biens de ce type, qui doivent être enregistrés au registre foncier. Il s’agit d’un droit de garantie, il n’a pas de consistance propre mais est un droit accessoire d’un droit de crédit personnel, et il a pour objet d’assurer, de manière directe, l’exécution de l’obligation pour la garantie de laquelle il est constitué. Il s’agit d’un droit formel, car il doit être constitué dans un document ayant accès au registre foncier, donc dans un acte public, et cette inscription est constitutive, par opposition au principe traditionnel du droit espagnol selon lequel les droits existent en dehors du registre, qui ne remplit qu’une fonction de publicité ; l’hypothèque naît à la vie juridique au moment où elle est inscrite au registre.
La caractéristique essentielle de l’hypothèque est qu’elle confère, au titulaire du crédit qu’elle garantit, un droit à la réalisation du bien hypothéqué afin, par ce biais, d’obtenir la satisfaction de son droit et ce, quel que soit le titulaire au moment de la réalisation.
Toutefois, l’hypothèque présente une autre caractéristique, à savoir qu’il s’agit d’un droit dynamique. En effet, il ne s’agit pas de quelque chose de statique, qui reste dans la même situation que lors de sa création, mais qui suit le bien hypothéqué tout au long de son évolution historique. Ceci est clair à la lumière lorsqu’il stipule que l’hypothèque s’étend aux accessions naturelles, améliorations, fruits et loyers non perçus au moment où l’obligation expire et se réalise, aux indemnités accordées au propriétaire en vertu d’une assurance ou d’une expropriation forcée, et ce, que le bien reste en possession du propriétaire qui a constitué le droit ou d’un tiers qui l’a acquis pendant que la charge est en vigueur. Ce sont les cas d’extension légale de la garantie, puisque par accord entre les parties, elle peut être étendue à de nouveaux bâtiments ou constructions.
Quel est l’objet de l’hypothèque ?
En principe, et sauf en cas d’hypothèque mobilière, seuls les biens immobiliers peuvent faire l’objet de ce droit. Il se trouve cependant que le code civil comprend deux catégories d’immeubles, ceux qui sont immeubles par nature et ceux qui ont ce caractère en raison de leur destination, l’article 334 du code civil dresse une liste dans laquelle il est facile de distinguer les deux types d’immeubles. Les biens immobiliers qui ne sont pas par nature ne peuvent pas être hypothéqués ; certains ne peuvent en aucun cas être hypothéqués et d’autres feront partie intégrante du bien immobilier auquel ils sont rattachés.
Les droits réels sur ces biens peuvent également être hypothéqués. Cependant, cette affirmation générale n’est pas non plus correcte, car il existe des droits réels, comme ceux d’usage et d’habitation, qui, donnent le droit, respectivement, d’utiliser et de percevoir les fruits et d’occuper des parties de l’habitation d’autrui, qui ne peuvent être hypothéqués. La raison en est que ces droits étant intuitu persona, c’est-à-dire établis en faveur d’une personne déterminée, ils ne peuvent être transférés à un tiers mais s’éteignent dès que le titulaire du droit le perd.
Quels types d’hypothèques peut-on distinguer ?
Il existe plusieurs façons de classer les hypothèques qui établissent des modalités, ce qui entraîne parfois le risque de confondre ce qui n’est qu’une institution unitaire ; ce qui suit n’est qu’une proposition qui tente d’inclure celles qui sont les plus fréquentes :
En termes d’origine, elles peuvent être légales, celles qui découlent d’un impératif juridique, ou volontaires, celles qui sont constituées par la volonté des parties. Les premiers, selon qu’ils doivent ou non avoir accès au registre foncier, sont à leur tour divisés en exprès, ceux qui doivent avoir accès, et tacites. Cela ne contredit pas ce qui a été dit sur le fait que l’inscription est constitutive du droit ; c’est toujours le cas pour les hypothèques volontaires, et en ce qui concerne les hypothèques légales, on peut se demander si l’on peut parler d’hypothèque tacite comme d’un droit réel ou s’il s’agit de droits privilégiés ou super-privilégiés.
En termes de forme de constitution, ils peuvent être unilatéraux, bilatéraux et multilatéraux, en fonction du nombre de personnes qui les constituent.
Du point de vue de leurs éléments objectifs, ils peuvent être d’un seul domaine ou de plusieurs ; étendus par convention entre les parties ou par nature ; de domaine, de nue-propriété, d’usufruit, de biens déjà hypothéqués, de pâturage, de bois de chauffage, de surface, de biens avec convention de rétractation, etc.
En raison de leur cause, ils peuvent être onéreux ou gratuits.
En raison de l’obligation qui est garantie, il peut s’agir d’hypothèques ordinaires ou de trafic, d’hypothèques de garantie ou d’hypothèques maximales, dans lesquelles certains des éléments de l’obligation garantie, le débiteur, le montant, ne sont pas définis jusqu’au moment de la réalisation.
Dernièrement, les hypothèques dites conditionnelles, sous condition suspensive, gagnent du terrain, dans lesquelles l’intention est que si certaines circonstances se produisent, le financement arrivera à échéance de manière anticipée, à moins qu’il n’y ait une extension de la garantie. Les clauses de ce type sont : la location en dessous d’un certain prix, la réduction de la valeur du bien en dessous d’un certain niveau, le non-paiement à une date antérieure à l’échéance.
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